Wohnung oder Haus kaufen in Schweden

Das es leider ziemlich schwierig werden kann, in Stockholm und Umgebung eine Wohnung oder ein Haus zu mieten, haben wir bei unserer Ankunft selber erleben können. In Schweden läuft fast alles über Eigentum. Wohnungen und Häuser zum Einzug kaufen und bei Auszug über einen Makler wieder verkaufen, ist für die Schweden ganz normal. Das ganze Kreditsystem ist hier viel einfacher organisiert finde ich. So in etwa läuft es ab.

Zunächst sucht Ihr Euch eine Wohnung oder ein Haus aus. Ich empfehle dazu die Seite von Hemnet, da dort die ganzen Angebote aller bekannten Makler ähnlich einem Preisvergleich zusammengefasst werden. Die Gebühren für den Makler bezahlt immer der Verkäufer. Die Preise die auf Hemnet stehen, sind also sehr gut zur Orientierung. Jedes Objekt kann an bestimmten Terminen besichtigt werden. Das nennt sich dann „Visning“. Leider sind die Besichtigungstermine in der Regel nur 45 min lang und man darf mit einigen Interessenten rechnen. Nicht viel Zeit also, um sich die Wohnung oder das Haus genau anzuschauen. Manchmal kann man mit dem Makler auch einen separaten Besichtigungstermin ausmachen. Das geht meistens dann, wenn die Vorbesitzer oder Vormieter schon ausgezogen sind.

Bevor Ihr zur Besichtigung geht, ist es sinnvoll bereits das Okay von einer Bank zu haben, dass sie den Immobilienkauf mit einem Kredit finanzieren. Die Anfrage kann man ganz unkompliziert online durchführen und erhält dann meistens innerhalb von 1 bis 2 Tagen Bescheid. Wenn man nichts hört, zählt das meiner Meinung nach als Absage. Sucht auf der Webseite der Bank (SEB, Nordea, GE Money etc.) nach „Lånelöfte“, dort können dann alle Angaben gemacht werden. Abgefragt werden Kreditsumme, Eigenanteil, Einkommen, laufende Kredite und Angaben zum Haushalt. Eine Zusage erhaltet ihr dann unter der Voraussetzung, das alle Angaben der Wahrheit entsprechen. Anders als in Deutschland, gehören die Kreditanfragen zum Alltag. Wenn ihr in Deutschland einen Kredit anfragt und Eure Bank das falsche Flag setzt, nimmt automatisch euer Kreditrating ab. Das ist hier auf keinen Fall so, da theoretisch auch jemand Fremdes (böswillig) für euch einfach einen Lånelöfte anfragen kann.

Für den Kredit könnt ihr ungefähr 10% Eigenanteil rechnen. Ein paar Banken wie die Swedbank wollen allerdings 15% Eigenanteil sehen. Das hat sich im Zuge der Finanzkrise etwas verändert, die Banken sind vorsichtiger geworden. Noch im letzten Jahr wäre es möglich gewesen, sogar die 10 Prozent über einen anderen Kredit zu finanzieren. Das ist jetzt schwer.

Ein Kredit in Schweden besteht meistens aus zwei Teilen, dem so genannten Toplån und dem Bottenlån. Der Toplån ist ein kleiner Teil des Gesamtbetrages (vielleicht fünf bis zehn Prozent) und muss innerhalb einer bestimmten Zeit (zirka 10 Jahre) zurückgezahlt werden. Der Bottenlån macht den Hauptanteil aus und muss theoretisch nie zurückgezahlt werden. In Schweden ist es nicht unüblich nur die Zinsen eines Kredites abzuzahlen. Wer will, kann natürlich wie in Deutschland auch amortisieren, d.h. den Kredit monatlich Schritt für Schritt zurückzahlen.

Die Kreditzinsen liegen aktuell sehr niedrig. Man kann wählen ob mal feste oder variable Zinsen haben möchte. Ein Wechsel ist aber jederzeit möglich. Variable Zinsen sind meistens etwas niedriger als feste, da die Bank die festen Zinsen ja über eine Weile garantieren muss und deshalb ein gewisses Risiko hat. Dynamische Zinsen sind dann schlecht, wenn die Zinsen wieder ansteigen.

Zurück zum Lånelöfte. Habt ihr eine Zusage in der Tasche, geht ihr also zum Besichtigungstermin. Der Makler fragt Euch am Ende ob ihr Interesse habt. Falls Interesse besteht, notiert er sich Eure Telefonnummer und ruft Euch am nächsten Tag an. Dann habt ihr die Möglichkeit noch weitere Fragen loszuwerden oder gegebenfalls Euer Angebot abzugeben. Fast alle Immobilien werden nach Höchstgebot verkauft. Der Makler ruft alle Interessenten an und die können sich dann gegenseitig überbieten. Meistens fangen die Gebote unter dem im Exposee angegebenen Ausgangspreis an und gehen dann nach oben. Alles was ihr am Telefon sagt, hat aber noch keine rechtliche Bindung. Der Verkäufer muss auch prinzipiell auch nicht an den Höchstbietenden verkaufen. Es ist seine Entscheidung. Falls ihr gewinnt, könnt ihr jederzeit absagen. Erst wenn der Vertrag unterschrieben ist, müsst ihr kaufen.

In dem Augenblick in dem der Vertrag unterschrieben wird, müsst ihr die angesprochenen 10 Prozent bereitstellen. Diese Sicherheit ist erforderlich, falls ihr doch noch abspringt. In diesem Fall darf der Verkäufer als Entschädigung einen kleinen Prozentsatz Eurer 10 Prozent behalten. Nach dem Unterschreiben des Vertrages, habt ihr zwei Wochen Zeit einen Experten (Besichtigungsmann) in die neue Immobilie zu schicken, der alles auf Herz und Nieren prüft. Die Kosten tragt Ihr allerdings selbst. Werden Mängel gefunden, dürft ihr entweder ohne Kosten vom Vertrag zurücktreten oder in Übereinkunft mit dem Verkäufer den Kaufpreis mindern.

Ist auch das erledigt, wird der restliche Kreditbetrag gemeinsam mit Makler, Käufer und Verkäufer in der Bank überwiesen und Ihr bekommt die Schlüssel. Folgenden Zusatzkosten gibt es noch. Zunächst den Pfandbrief. Darin wird festgehalten, dass der Bank die Immobilie gehört falls ihr nicht mehr zahlen könnt. Der Pfandbrief kostet zwischen 3.000 und 6.000 Euro einmalig. Dann noch die Umschreibung des Landes (ähnlich Grundbuch in Deutschland). Kostet meines Wissens 0,5% des Schätzwertes der Immobilie ist aber bei einem bestimmten Höchstbetrag gedeckelt.

Jährliche Kosten sind, neben den normalen Nebenkosten, die kommunale Immobiliensteuer (kommunal Fastighetsavgift). Diese beträgt maximal 6.300 SEK im Jahr. Auf der anderen Seite bekommt ihr Steuerermäßigungen wenn ihr einen Kredit für eine Immobilie aufnehmt. 30% der monatlichen Kreditsumme werden vom Bruttogehalt abgezogen und müssen nicht versteuert werden.

Um mal einen Anhaltspunkt zu geben, der die Wahl zu mieten oder zu kaufen erleichtert. Wenn ihr eine Wohnung oder ein Haus mietet und im Monat 10.000 SEK an Miete zahlt, könnt ihr alternativ bei gleichen monatlichen Kosten einen Kredit in Höhe von rund 1,4 bis 1,6 Mio SEK aufnehmen und diesen abbezahlen. Etwa 4.000 SEK sind dann Kreditzinsen, 4.000 SEK Kreditrückzahlung und 2.000 SEK Nebenkosten.