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Dienstag, 31. März 2009

Neue Regelung mit schwedischen Ausweisen

Fast jeder, der sich als Ausländer länger in Schweden aufhält, kann davon ein Lied singen: das Problem mit den Ausweisen. Bereits damals, als wir Ende 2007 einen Ausweis brauchten, war es super schwer einen zu bekommen. Wir hatten damals das Glück bei der SEB einen zu bekommen. Wie ich gehört habe, ist es seit dem noch viel schlimmer geworden. Viele Banken stellen inzwischen gar keine Ausweise mehr aus. Der Umtausch des Führerscheins in einen schwedischen, ist damit zur einzigen Alternative geworden.

Das Problem ist dem schwedischen Staat schon länger bekannt. Ab dem 1. Juni 2009 soll nun alles besser werden. Ab dann darf das Skatteverket (Finanzamt) nämlich auch selbst Ausweise ausstellen. Alle ausländischen Mitbürger mit Personennummer dürfen einen Ausweis beim Skatteverket beantragen. Die Personennummer bekommt man mit einer gültigen Aufenthaltserlaubnis. Falls das mit den Ausweisen über das Skatteverket problemlos geht, wäre das ein Riesenschritt in die richtige Richtung.

Damit gibt es dann 3 Varianten um in Schweden einen Ausweis zu bekommen. Über die Polizei (nur Schweden), für Bankkunden über die Banken nach deren eigenen Regeln (also gar nicht) oder eben über das Finanzamt (für Einwanderer mit Personnummer).

Umzug: Besichtigung und Schlüsselübergabe

Weiter geht’s mit unserem Erfahrungsbericht vom Hauskauf in Schweden. Nachdem der Vorvertrag beim Makler abgeschlossen ist, gibt es zwei wichtige Dinge zu erledigen: den Besiktningsman bestellen und die Kreditkonditionen mit der Bank auszuhandeln.

Der Besiktningsman ist ein Gutachter, der die Immobilie genau unter die Lupe nimmt. Er versucht bestehende oder wahrscheinliche Mängel zu finden. Je nach Grösse des Mangels, können Käufer und Verkäufer dann über eine Kaufpreisreduzierung sprechen. Ist der Mangel gravierend, darf der Käufer sogar ohne finanziellen Verlust vom Vertrag zurücktreten.

Unser Besiktningsman, der mir von einem Kollegen empfohlen wurde, war Rolf. Hier ist die Webseite der Firma Småhus AB, klickt auf den Link „Företaget“ dann seht ihr ihn. Rolf war ein echtes „Kampfschwein“, er ging da hin wo es weh tut - unter das Haus in den Dreck oder auf das mit glattem Eis überzogene Dach. Das Haus wurde komplett durchleutet, auf Schimmel untersucht, die Abflüsse geprüft etc. Es wurden keine Mängel gefunden zum Glück. Nur die Waschmaschine musste repariert und die Abflüsse gesäubert werden. Die Besichtigung inklusive Gutachten kostete 7.500 SEK (rund 700 Euro). Gut angelegtes Geld, denn die meisten Mängel am Haus sind wesentlich teurer.

Nun fing das lange Hin- und Her mit den Banken an. Es ist clever Angebote mehrerer Banken einzuholen und zu vergleichen. Die Bank, von der ihr den „Lånelöfte“ habt, ist verpflichtet Euch ein Kreditangebot zu machen. Mit diesem Angebot geht Ihr zu anderen Banken und versucht noch ein paar Prozente rauszuholen. Ich war ja von Anfang an pro Nordea eingestellt, da Nordea gleich auf meine Online Anfrage reagiert und angerufen hatten und ausserdem die „Topplån“ Zinsen extrem günstig sind. Bei Nordea in Schweden bekommt man ausserdem noch einmal extra Rabatt wenn man ein bevorzugter Kunde (Formånskund) ist. Formånskund wird man, wenn man mindestens 5 Nordea Produkte in Anspruch nimmt. Formånskunden bekommen ausserdem einen persönlichen Bank Ansprechpartner und viele Produkte billiger. Ich habe dann alles auf Nordea umgestellt. Wir haben jetzt Kredit, Gehaltskonto, Kreditkarte, Gebäudeversicherung und Online Banking bei Nordea.

Die beiden Vergleichsangebote von der SEB und SBAB waren nicht weit weg von Nordea aber im Endeffekt auch nicht so gut. Das Aushandeln der Konditionen habe ich ausschliesslich via Email und Telefon durchgeführt. Nicht ein einziges Mal in der Nordea Filiale gewesen (ausser zur Legitimation). Den unterschriebenen Kreditvertrag müsst Ihr spätestens eine Woche bevor das Geld zur Schlüsselübergabe gebraucht wird, an die Bank zurückschicken. Das wäre in Deutschland nicht möglich. Dort dauert es in der Regel mehrere Wochen bevor das Geld für einen Kredit bereitgestellt wird.

Am Tag der Schlüsselübergabe treffen sich Käufer und Verkäufer beim Makler. Der Termin dauert in etwa eine Stunde. Der Makler ruft die Bank an, die sich nach Eingang des unterschriebenen Kreditvertrages automatisch mit dem Makler in Verbindung setzt. Die Bank leitet nun alles in die Wege. Inzwischen gibt es einigen Papierkram zu unterschreiben. Der Käufer erhält die Liste der Bietenden, Kaufvertrag und noch eine Menge anderen Kram. Die Maklergebühr muss übrigens der Verkäufer komplett alleine bezahlen. Ich habe den Makler gefragt, wie hoch seine Provision war. Er hat für unser Haus 55.000 SEK (~ 5.000 Euro) bekommen.

Woran müsst ihr noch denken? Es gibt in Schweden für alle, die eine Immobilie besitzen eine Immobiliensteuer (Fastighetsavgift). Fastighetsavgift wird einmal zu Beginn des Jahres vom Eigentümer gezahlt. Sie ist in diesem Jahr 6.300 SEK hoch, darf aber maximal 0,75% vom Wert der Immobilie betragen. Kauft Ihr ein Haus oder eine Wohnung mitten im Jahr, müsst ihr dem Eigentümer die Fastighetsavgift anteilig zurückzahlen. Bei uns musste der Betrag kurz nach Schlüsselübergabe überwiesen werden.

Auf der Gegenseite gibt es eine Einkommenssteuersenkung, wenn Ihr monatliche Kreditraten abzahlt. Dazu müsst ihr Formular SKV 4302 ausfüllen und zum Finanzamt (Skatteverket) schicken. Tragt bei Feld 34 (Utgiftsräntor) den Betrag ein, der monatlich an die Bank gezahlt wird. Von diesem Betrag sind 30% von der Einkommenssteuer befreit. Falls das Skatteverket Euren Antrag bewilligt, bekommt Ihr einen Bescheid, den Ihr dem Arbeitgeber vorlegen müsst. Damit gibt es dann jeden Monat mehr Netto. Falls Ihr den Antrag nicht stellt, erhaltet Ihr das Geld einmal im Jahr mit der Einkommenssteuererklärung zurück.

Umzug: Makler und Bieten

Mit dem Grundwissen über Kredite in Schweden ausgestattet, kann es nun ans Eingemachte gehen. Gute Angebote zu Häusern und Wohnungen findet man auf Hemnet. Die Webseite bündelt die Angebote der verschiedenen schwedischen Makler. Habt Ihr eine Immobilie gefunden, müsst Ihr Euch einen „Lånelöfte“ besorgen. Das ist eine Kredit Finanzierungszusage einer beliebigen schwedischen Bank. Den „Lånelöfte“ könnt ihr online anfragen, z.B. bei Nordea oder SBAB. Bei uns war es so, dass Nordea nach einem Tag angerufen hat, um mit mir die Details zur Finanzierungsanfrage durchzusprechen. Die Banken treffen ihre Entscheidung aufgrund der Jahres-Steuererklärung des schwedischen Finanzamtes (Skatteverket). Wer kürzer als ein bis anderthalb Jahre in Schweden ist und noch keine Steuererklärung abgegeben hat, der muss einen Anstellungsnachweis (Anställnings Intyg) vom Arbeitgeber nachreichen.

Die nette Dame von Nordea, machte mich auch auf zusätzliche Kosten beim Hauskauf in Schweden aufmerksam. Neben dem Eigenkapital und der Kreditsumme, muss der Käufer am Tag der Auszahlung des Kredites, noch die Kosten für Umschreibung im schwedischen Grundbuch (Lagfart) und Pfandbriefe (Pantbrev) bezahlen. Die Kosten für Lagfart berechnen sich nach dem Preis der Immobilie. Es werden 1,5% vom Kaufpreis fällig. Die Umschreibung wird von der Bank initiiert und überwacht. Anders als in Deutschland ist kein Notar nötig. Notarkosten gibt es keine, lediglich eine Bearbeitungsgebühr der Bank (90 Euro bei Nordea für Lagfart und Pantbrev). Die Bestätigung zur Umschreibung im Grundbuch erhält der Käufer zirka ein bis zwei Monate nach Kauf zugeschickt.

Mit den Pfandbriefen (Pantbrev) verhält es sich so, dass diese eine Sicherheit für die Bank darstellen. Der Pfandbrief räumt der Bank das Recht ein, den Hausverkauf einzufordern falls der Käufer seinen Kredit nicht mehr zurückzahlt. Die Summe der Pfandbriefe entspricht der Höhe des aufgenommenen Kredits. Wenn zu einer Immobilie bereits Pfandbriefe existieren, muss nur noch für die Differenz bezahlt werden. Das spart Kosten und ist nicht unerheblich für die Kaufentscheidung. Also immer schön drauf achten, ob im Exposé Pfandbriefe angegeben sind. Ansonsten verlangt die Bank 2% von der aufgenommenen Kreditsumme als Einmalabgabe für die Hinterlegung neuer Pfandbriefe. Ein nettes Beispiel (in Schwedisch) findet man hier. Unsere Kosten für Lagfart und Pantbrev lagen bei rund 3.700 Euro.

Der nächste Schritt ist die Besichtigung der Immobilie. In den meisten Fällen gibt es 2 Besichtigungstermine. Der Erste am Wochenende, der Zweite Montag oder Dienstag Abend. Hier sind 2 Sachen wichtig. Offensichtlich erstmal das Haus oder die Wohnung abchecken, aber auch gleichzeitig Informationen über die Konkurrenz (andere Interessenten) einholen. Trefft zunächst die Entscheidung ob Euch die Immobilie gefällt. Gibt es genug Platz? Was müsst Ihr selbst noch reinstecken? Ist die Einrichtung hochwertig? In Schweden ist es üblich immer komplett mit allen Elektrogeräten in Bad und Küche und kompletter Kücheneinrichtung zu verkaufen.

Achtet darauf, wie viele Leute zur Besichtigung kommen. Fragt den Makler, der wievielte Besichtigungstermin es ist. Ist es bereits der Dritte oder Vierte, dann ist das Interesse nicht so gross und Ihr könnt weniger bieten. Fragt auf jeden Fall auch, warum das Haus oder die Wohnung verkauft wird. Der Makler ist dazu verpflichtet immer ehrlich zu antworten. Am Ende der Besichtigung werdet Ihr gefragt, ob Interesse besteht. Falls Interesse vorhanden ist, wird die Telefonnummer notiert. Schaut auf der Liste nach, wie viele Interessenten (Telefonnummern) es bereits gibt oder fragt den Makler einfach direkt.

Im Exposee ist ein Ausgangspreis (Utgångspris) angegeben. In schwachen Zeiten wie diesen, sollte das erste Angebot ein gutes Stück unter dem Ausgangspreis liegen. Beispiel: Ausgangspreis für Haus in Schweden liegt bei 1.800.000 SEK = erstes Gebot 1.550.000 SEK. In guten Zeiten werdet ihr höher rangehen müssen. Jedenfalls ruft Euch der Makler irgendwann an und teilt Euch das aktuelle Gebot mit oder fragt Euch, ob Ihr ein Gebot abgeben wollt. Danach telefoniert er mit allen anderen Interessenten. Es ist üblich in Schritten von 10.000 SEK zu bieten (1.000 Euro). Hier meine ultimatische Bietstrategie: wenn ihr das Haus haben wollt, setzt Euch ein Limit und bietet aggressiv! Wenn ihr immer gleich in Schritten von 20.000 oder 50.000 SEK bietet, springen andere Interessenten schneller ab und das Bietverfahren dauert nicht so lange. Eure Gebote sind übrigens total unverbindlich. Auch falls Ihr Höchstbietender seit, könnt ihr jederzeit abspringen. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erhaltet ihr vom Makler eine Liste aller Gebote mit den Telefonnummern der anderen Bieter.

Habt Ihr die Auktion gewonnen, steht ein Treffen mit dem Makler an. Dort wird eine Art Vorvertrag abgeschlossen. Wird dieser unterschrieben, kommt ihr nicht mehr ohne Kosten aus dem Vertrag raus - also gut nachdenken. Im Vortrag wird festgelegt, bis wann Ihr die 10% Anzahlung (Handpenning) überweisen müsst. In der Regel ist dafür eine Woche Zeit. Die Anzahlung wird auf ein Konto des Maklers überwiesen. Im Vorvertrag ist ausserdem geregelt, wie lange Ihr Zeit habt eine offizielle Mängelbesichtigung (Besiktningsman) durchführen zu lassen. Abschliessend wird im Vorvertrag geregelt, wann der Schlüssel übergeben wird. An diesem Tag muss die Bank auch das Geld an den Verkäufer überweisen.

Umzug: einen guten Kredit finden

Der letzte Blogeintrag ist offensichtlich schön über einen Monat her. Neuer Faulheits-Rekord sozusagen, aber es gibt gute Gründe dafür. In letzter Zeit hatten wir ziemlich viel um die Ohren. Unter anderem haben wir uns dafür entschieden ein Reihenhaus zu kaufen. Darüber will ich ein wenig bloggen.

Die Entscheidung dafür ein Haus in Schweden zu kaufen, haben wir ungefähr im Januar getroffen. Unsere hohe monatliche Miete von rund 1150 Euro und die (positiven) Auswirkungen der Finanzkrise auf die Kreditzinsen, haben uns die Entscheidung leichter gemacht. Der Schritt zum Immobilienkauf wird einem in Schweden leicht gemacht. Zunächst einmal verlangen die meisten Banken nur 10% Eigenkapital. Wer mit Swedbank finanzieren will muss rund 15% Eigenanteil aufbringen. In Deutschland werden nach meinem Wissenstand 20 Prozent Eigenkapital gefordert.

Beim Hauskauf in Schweden, wird die Kaufsumme in mehrere Kredite unterteilt. Mindestens zwei Kredite, oft auch 3 oder 4 Kredite. Auf diese Art und Weise ist es möglich, unterschiedliche Laufzeiten und Konditionen für jeden Kredit zu vereinbaren. Was auf jeden Fall im Finanzierungsangebot enthalten sein wird, ist der so genannte „Topplån“. Das ist ein Kredit, der im Vergleich zur Gesamtsumme relativ klein ist und über 15 Jahre abgezahlt werden muss. Nach Aussage von Freunden und Kollegen, sind die Zinsen für den „Topplån“ höher als für die restlichen Kredite. In unserer Finanzierung bei Nordea ist das allerdings nicht so gewesen. Wir haben auch beim „Topplån“ die gleichen, niedrigen Zinsen bekommen. In einem Vergleichsangebot der SEB Bank habe ich aber wirklich gesehen, dass die „Topplån“ Zinsen mehr als doppelt so hoch angeboten wurden.

Zwei Sachen sind bei Krediten noch anders als in Deutschland. Es ist üblich und akzeptiert Kredite ohne Tilgung aufzunehmen. Der Kunde bezahlt monatlich nur die Zinsen zurück. Die Idee hierbei ist, dass der Immobilienwert über die Jahre steigt und beim Verkauf ein Plus erzielt wird. Anstatt zu tilgen, kann man alternativ jeden Monat einen kleinen Sparbetrag auf einem Tages- oder Festgeldkonto anlegen. Auch noch unterschiedlich ist die Sache mit den Laufzeiten. Die abgeschlossenen Kredite werden über eine bestimmte Laufzeit gebunden. Wenn man hier von Laufzeit redet, kann man sich das wie bei einem Telefon- oder DSL Vertrag vorstellen. Am Ende der Laufzeit kann man den Kredit komplett zu einem anderen Anbieter (Bank) wechseln. Die kürzeste Laufzeit sind 3 Monate. Das wird dann als „Rörligt Lån“ bezeichnet. Noch vor kurzem konnte der Kunde mit „Rörligt Lån“ sogar täglich wechseln. Werden Laufzeiten von 1 Jahr, 2 Jahren oder länger vereinbart, nennt sich das ganze „Fast Lån“. Jeweils am Ende der Laufzeit, verlängert sich der Kredit zu den dann aktuellen Zinsen. Eine Übersicht über die aktuellen Zinsen bezüglich Immobilenfinanzierung gibt es hier für Nordea, SEB, SBAB oder Handelsbanken.

Wie angesprochen haben wir mit Nordea finanziert. Zwei von drei Krediten sind über ein Jahr gebunden („Fast Lån“). Ein Kredit hat 3 Monate Laufzeit („Rörligt Lån“). Falls sich abzeichnet, dass die Zinsen wieder steigen, werde ich alle Kredite über eine längere Laufzeit binden.