Umzug: Makler und Bieten

Mit dem Grundwissen über Kredite in Schweden ausgestattet, kann es nun ans Eingemachte gehen. Gute Angebote zu Häusern und Wohnungen findet man auf Hemnet. Die Webseite bündelt die Angebote der verschiedenen schwedischen Makler. Habt Ihr eine Immobilie gefunden, müsst Ihr Euch einen „Lånelöfte“ besorgen. Das ist eine Kredit Finanzierungszusage einer beliebigen schwedischen Bank. Den „Lånelöfte“ könnt ihr online anfragen, z.B. bei Nordea oder SBAB. Bei uns war es so, dass Nordea nach einem Tag angerufen hat, um mit mir die Details zur Finanzierungsanfrage durchzusprechen. Die Banken treffen ihre Entscheidung aufgrund der Jahres-Steuererklärung des schwedischen Finanzamtes (Skatteverket). Wer kürzer als ein bis anderthalb Jahre in Schweden ist und noch keine Steuererklärung abgegeben hat, der muss einen Anstellungsnachweis (Anställnings Intyg) vom Arbeitgeber nachreichen.

Die nette Dame von Nordea, machte mich auch auf zusätzliche Kosten beim Hauskauf in Schweden aufmerksam. Neben dem Eigenkapital und der Kreditsumme, muss der Käufer am Tag der Auszahlung des Kredites, noch die Kosten für Umschreibung im schwedischen Grundbuch (Lagfart) und Pfandbriefe (Pantbrev) bezahlen. Die Kosten für Lagfart berechnen sich nach dem Preis der Immobilie. Es werden 1,5% vom Kaufpreis fällig. Die Umschreibung wird von der Bank initiiert und überwacht. Anders als in Deutschland ist kein Notar nötig. Notarkosten gibt es keine, lediglich eine Bearbeitungsgebühr der Bank (90 Euro bei Nordea für Lagfart und Pantbrev). Die Bestätigung zur Umschreibung im Grundbuch erhält der Käufer zirka ein bis zwei Monate nach Kauf zugeschickt.

Mit den Pfandbriefen (Pantbrev) verhält es sich so, dass diese eine Sicherheit für die Bank darstellen. Der Pfandbrief räumt der Bank das Recht ein, den Hausverkauf einzufordern falls der Käufer seinen Kredit nicht mehr zurückzahlt. Die Summe der Pfandbriefe entspricht der Höhe des aufgenommenen Kredits. Wenn zu einer Immobilie bereits Pfandbriefe existieren, muss nur noch für die Differenz bezahlt werden. Das spart Kosten und ist nicht unerheblich für die Kaufentscheidung. Also immer schön drauf achten, ob im Exposé Pfandbriefe angegeben sind. Ansonsten verlangt die Bank 2% von der aufgenommenen Kreditsumme als Einmalabgabe für die Hinterlegung neuer Pfandbriefe. Ein nettes Beispiel (in Schwedisch) findet man hier. Unsere Kosten für Lagfart und Pantbrev lagen bei rund 3.700 Euro.

Der nächste Schritt ist die Besichtigung der Immobilie. In den meisten Fällen gibt es 2 Besichtigungstermine. Der Erste am Wochenende, der Zweite Montag oder Dienstag Abend. Hier sind 2 Sachen wichtig. Offensichtlich erstmal das Haus oder die Wohnung abchecken, aber auch gleichzeitig Informationen über die Konkurrenz (andere Interessenten) einholen. Trefft zunächst die Entscheidung ob Euch die Immobilie gefällt. Gibt es genug Platz? Was müsst Ihr selbst noch reinstecken? Ist die Einrichtung hochwertig? In Schweden ist es üblich immer komplett mit allen Elektrogeräten in Bad und Küche und kompletter Kücheneinrichtung zu verkaufen.

Achtet darauf, wie viele Leute zur Besichtigung kommen. Fragt den Makler, der wievielte Besichtigungstermin es ist. Ist es bereits der Dritte oder Vierte, dann ist das Interesse nicht so gross und Ihr könnt weniger bieten. Fragt auf jeden Fall auch, warum das Haus oder die Wohnung verkauft wird. Der Makler ist dazu verpflichtet immer ehrlich zu antworten. Am Ende der Besichtigung werdet Ihr gefragt, ob Interesse besteht. Falls Interesse vorhanden ist, wird die Telefonnummer notiert. Schaut auf der Liste nach, wie viele Interessenten (Telefonnummern) es bereits gibt oder fragt den Makler einfach direkt.

Im Exposee ist ein Ausgangspreis (Utgångspris) angegeben. In schwachen Zeiten wie diesen, sollte das erste Angebot ein gutes Stück unter dem Ausgangspreis liegen. Beispiel: Ausgangspreis für Haus in Schweden liegt bei 1.800.000 SEK = erstes Gebot 1.550.000 SEK. In guten Zeiten werdet ihr höher rangehen müssen. Jedenfalls ruft Euch der Makler irgendwann an und teilt Euch das aktuelle Gebot mit oder fragt Euch, ob Ihr ein Gebot abgeben wollt. Danach telefoniert er mit allen anderen Interessenten. Es ist üblich in Schritten von 10.000 SEK zu bieten (1.000 Euro). Hier meine ultimatische Bietstrategie: wenn ihr das Haus haben wollt, setzt Euch ein Limit und bietet aggressiv! Wenn ihr immer gleich in Schritten von 20.000 oder 50.000 SEK bietet, springen andere Interessenten schneller ab und das Bietverfahren dauert nicht so lange. Eure Gebote sind übrigens total unverbindlich. Auch falls Ihr Höchstbietender seit, könnt ihr jederzeit abspringen. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erhaltet ihr vom Makler eine Liste aller Gebote mit den Telefonnummern der anderen Bieter.

Habt Ihr die Auktion gewonnen, steht ein Treffen mit dem Makler an. Dort wird eine Art Vorvertrag abgeschlossen. Wird dieser unterschrieben, kommt ihr nicht mehr ohne Kosten aus dem Vertrag raus - also gut nachdenken. Im Vortrag wird festgelegt, bis wann Ihr die 10% Anzahlung (Handpenning) überweisen müsst. In der Regel ist dafür eine Woche Zeit. Die Anzahlung wird auf ein Konto des Maklers überwiesen. Im Vorvertrag ist ausserdem geregelt, wie lange Ihr Zeit habt eine offizielle Mängelbesichtigung (Besiktningsman) durchführen zu lassen. Abschliessend wird im Vorvertrag geregelt, wann der Schlüssel übergeben wird. An diesem Tag muss die Bank auch das Geld an den Verkäufer überweisen.