Umzug: Besichtigung und Schlüsselübergabe

Weiter geht’s mit unserem Erfahrungsbericht vom Hauskauf in Schweden. Nachdem der Vorvertrag beim Makler abgeschlossen ist, gibt es zwei wichtige Dinge zu erledigen: den Besiktningsman bestellen und die Kreditkonditionen mit der Bank auszuhandeln.

Der Besiktningsman ist ein Gutachter, der die Immobilie genau unter die Lupe nimmt. Er versucht bestehende oder wahrscheinliche Mängel zu finden. Je nach Grösse des Mangels, können Käufer und Verkäufer dann über eine Kaufpreisreduzierung sprechen. Ist der Mangel gravierend, darf der Käufer sogar ohne finanziellen Verlust vom Vertrag zurücktreten.

Unser Besiktningsman, der mir von einem Kollegen empfohlen wurde, war Rolf. Hier ist die Webseite der Firma Småhus AB, klickt auf den Link „Företaget“ dann seht ihr ihn. Rolf war ein echtes „Kampfschwein“, er ging da hin wo es weh tut - unter das Haus in den Dreck oder auf das mit glattem Eis überzogene Dach. Das Haus wurde komplett durchleutet, auf Schimmel untersucht, die Abflüsse geprüft etc. Es wurden keine Mängel gefunden zum Glück. Nur die Waschmaschine musste repariert und die Abflüsse gesäubert werden. Die Besichtigung inklusive Gutachten kostete 7.500 SEK (rund 700 Euro). Gut angelegtes Geld, denn die meisten Mängel am Haus sind wesentlich teurer.

Nun fing das lange Hin- und Her mit den Banken an. Es ist clever Angebote mehrerer Banken einzuholen und zu vergleichen. Die Bank, von der ihr den „Lånelöfte“ habt, ist verpflichtet Euch ein Kreditangebot zu machen. Mit diesem Angebot geht Ihr zu anderen Banken und versucht noch ein paar Prozente rauszuholen. Ich war ja von Anfang an pro Nordea eingestellt, da Nordea gleich auf meine Online Anfrage reagiert und angerufen hatten und ausserdem die „Topplån“ Zinsen extrem günstig sind. Bei Nordea in Schweden bekommt man ausserdem noch einmal extra Rabatt wenn man ein bevorzugter Kunde (Formånskund) ist. Formånskund wird man, wenn man mindestens 5 Nordea Produkte in Anspruch nimmt. Formånskunden bekommen ausserdem einen persönlichen Bank Ansprechpartner und viele Produkte billiger. Ich habe dann alles auf Nordea umgestellt. Wir haben jetzt Kredit, Gehaltskonto, Kreditkarte, Gebäudeversicherung und Online Banking bei Nordea.

Die beiden Vergleichsangebote von der SEB und SBAB waren nicht weit weg von Nordea aber im Endeffekt auch nicht so gut. Das Aushandeln der Konditionen habe ich ausschliesslich via Email und Telefon durchgeführt. Nicht ein einziges Mal in der Nordea Filiale gewesen (ausser zur Legitimation). Den unterschriebenen Kreditvertrag müsst Ihr spätestens eine Woche bevor das Geld zur Schlüsselübergabe gebraucht wird, an die Bank zurückschicken. Das wäre in Deutschland nicht möglich. Dort dauert es in der Regel mehrere Wochen bevor das Geld für einen Kredit bereitgestellt wird.

Am Tag der Schlüsselübergabe treffen sich Käufer und Verkäufer beim Makler. Der Termin dauert in etwa eine Stunde. Der Makler ruft die Bank an, die sich nach Eingang des unterschriebenen Kreditvertrages automatisch mit dem Makler in Verbindung setzt. Die Bank leitet nun alles in die Wege. Inzwischen gibt es einigen Papierkram zu unterschreiben. Der Käufer erhält die Liste der Bietenden, Kaufvertrag und noch eine Menge anderen Kram. Die Maklergebühr muss übrigens der Verkäufer komplett alleine bezahlen. Ich habe den Makler gefragt, wie hoch seine Provision war. Er hat für unser Haus 55.000 SEK (~ 5.000 Euro) bekommen.

Woran müsst ihr noch denken? Es gibt in Schweden für alle, die eine Immobilie besitzen eine Immobiliensteuer (Fastighetsavgift). Fastighetsavgift wird einmal zu Beginn des Jahres vom Eigentümer gezahlt. Sie ist in diesem Jahr 6.300 SEK hoch, darf aber maximal 0,75% vom Wert der Immobilie betragen. Kauft Ihr ein Haus oder eine Wohnung mitten im Jahr, müsst ihr dem Eigentümer die Fastighetsavgift anteilig zurückzahlen. Bei uns musste der Betrag kurz nach Schlüsselübergabe überwiesen werden.

Auf der Gegenseite gibt es eine Einkommenssteuersenkung, wenn Ihr monatliche Kreditraten abzahlt. Dazu müsst ihr Formular SKV 4302 ausfüllen und zum Finanzamt (Skatteverket) schicken. Tragt bei Feld 34 (Utgiftsräntor) den Betrag ein, der monatlich an die Bank gezahlt wird. Von diesem Betrag sind 30% von der Einkommenssteuer befreit. Falls das Skatteverket Euren Antrag bewilligt, bekommt Ihr einen Bescheid, den Ihr dem Arbeitgeber vorlegen müsst. Damit gibt es dann jeden Monat mehr Netto. Falls Ihr den Antrag nicht stellt, erhaltet Ihr das Geld einmal im Jahr mit der Einkommenssteuererklärung zurück.