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Freitag, 18. Februar 2011

Hausverkauf vielleicht

Da wir wie angekündigt in rund 3 Monaten nach Norwegen ziehen, stellt sich die Frage was aus unserem Reihenhaus wird. In der letzten Zeit haben die Kreditzinsen ganz schön angezogen. Ich bezahle jetzt ungefähr 3,40% Zinsen, statt 1,80% vor rund einem Jahr. Das Haus behalten und leer stehen lassen ist also aus finanzieller Sicht keine Option. Wir werden entweder verkaufen oder vermieten.

In dieser Woche habe ich mich deshalb mit zwei Maklern getroffen. Am Montag war jemand vom Svenska Mäklarhuset in Farsta/Högdalen hier und am Mittwoch jemand aus Skogås von der Svensk Fastighetsförmedling. Der Makler hat sich mit mir zusammen das Haus angeschaut und gefragt, was wir in den zwei Jahren alles verändert, renoviert oder dazu gekauft haben. Auf irgendwelche Mängel wurde gar nicht weiter geachtet. Wir haben ein paar Kratzer im Parkett oder Abschürfungen an der Wand. Das schien erstmal uninteressant zu sein.

In Schweden bezahlt der Verkäufer die Maklergebühr. Ich glaube das ist in Deutschland genau andersrum - nicht sicher. Sobald ein Vertrag zustande gekommen ist, hat der Makler Recht auf seine Provision. Er darf diese sogar schon von der Anzahlung des Käufers, dem sogenannten Handpenning einbehalten. Ein Anspruch auf Provision entsteht auch, wenn der Käufer später Vertragsbruch begeht und zum Beispiel einfach nicht bezahlt. So weit wird es ja hoffentlich nicht kommen. Die Höhe der Provision ist von Makler zu Makler unterschiedlich. Svenska Mäklarhuset hat mir zwei Alternativen vorgeschlagen. Alternative 1 - von der Kaufsumme 3%, alles über 2,1 Mio. SEK 10%. Alternative 2 - Festpreis 45.000 SEK plus 1% von der Kaufsumme, alles was über 2,2 Mio. SEK geht mit 10%. Bei Svensk Fastighetsförmedling war es etwas einfacher. Die hatten nur eine Alternative - 2,75% von der Kaufsumme. Da man natürlich vorher nicht weiß, für wieviel das Haus verkauft wird, lohnt es sich die Maklergebühr für jede Alternative und unterschiedliche Verkaufspreise aufzulisten.

Von den beiden Maklern, ist Svensk Fastighetsförmedling eindeutig günstiger. Die haben auch ein Büro in Skogås, die Maklerin wohnt eine Straße weiter und sie haben von unserem Haus Sommerbilder, da der Hauskauf auch über Svensk Fastighetsförmedling lief. Svenska Mäklarhuset ist zwar teurer, wir bekämen jedoch eine halbseitige Annonce in der Lokalzeitung, sie würden noch Handzettel in der Nachbarschaft verteilen und die Verkaufsprospekte sehen mit A4 großen Bildern viel besser aus. Allerdings verkauft Svenska Mäklarhuset nicht so viele Reihenhäuser bei uns in Skogås und deren Büro ist nicht vor Ort. Ich denke, falls wir das Haus verkaufen sollten, dann über Svensk Fastighetsförmedling.

Der Ablauf beim Verkauf ist eigentlich immer der Gleiche. Zuerst Vorgespräch mit dem Makler. Dann werden alle Fakten gesammelt für die Anzeige, die im Internet auf der Webseite des Maklers erscheint und auf hemnet.se gelistet wird. Irgendwann kommt ein Fotograf vorbei um Bilder für den Prospekt zu schießen. Die Immobilie sollte auf den Bildern sehr geräumig aussehen. Je weniger Möbel desto besser. Dann erscheint die Anzeige und es werden zwei Besichtigungstermine festgelegt., meistens Sonntag- und Montagabend jeweils eine Stunde. Zu dieser Zeit sollten die Besitzer nicht im Haus sein. Der Makler empfängt die Interessenten in dieser Zeit entweder allein oder zu zweit. Hat jemand Interesse an dem Objekt, hinterlässt er seine Telefonnummer. Am Montag und Dienstag ruft der Makler dann alle Interessenten an und jeder kann sein Gebot abgeben. Das Ganze geht dann solange weiter, bis keiner mehr höher bieten will. Das war es dann schon.

Der Käufer unterschreibt den Vertrag und überweist zeitnah seine Anzahlung. Er hat jedoch das Recht, dass Haus noch von einem Gutachter, dem so genannten Besiktningsman, überprüfen zu lassen. Stellt dieser grobe Mängel oder Schäden fest, dann darf er vom Kauf zurücktreten. Eine entsprechende Klausel findet sich im Vertrag wieder. Das Recht entfällt, wenn der Verkäufer das Haus vorher selbst besichtigen lässt und die Kosten dafür selbst bezahlt. In diesem Fall wird das Haus mit dem Vermerk "Varudeklarerat" verkauft und die Käufer wissen, dass die Vertragsunterschrift bindend ist. Treten später trotzdem Mängel auf, kann der Käufer Rechtsansprüche nur noch gegen das Versicherungsunternehmen geltend machen, welche die Besichtigung durchgeführt hat, und nicht mehr gegen den Käufer. Svensk Fastighetsförmedling bietet so etwas für einen Preis von 19.500 SEK kann. Ich denke das lohnt sich für den Verkäufer, da der zustande kommende Vertrag mit dem Käufer dann 100% gilt. Als wir in unser Reihenhaus eingezogen sind, haben wir den Gutachter selbst kommen lassen und die Kosten dafür bezahlt.

Zu guter Letzt hilft einem der Makler dann auch noch dabei, einen eventuellen Gewinn durch den Immobilienverkauf beim Skatteverket zu deklarieren. Sollten wir verkaufen, hoffe ich auf einen kleinen Gewinn. Dabei sollte es sich positiv auswirken, dass ich 2011 nur 2 Monate in Schweden gearbeitet habe, da der Gewinn ja der Einkommenssteuer unterliegt und ich aus besagtem Grund ja in diesem Jahr wenig Einkommen habe. Theoretisch.

Kommentare:

  1. Wir sind vor 2 Jahren nach Schweden gezogen und hatten richtig Glück mit unserem Immobilienmakler, er hat uns super Tipps gegeben!

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  2. Freunde von uns haben sich letztes Jahr über einen Makler eine Ferienimmobiie in Schweden gekauft, auch bei ihnen hat alles bestens geklappt. Die Schweden sind sowieso ein nettes Völkchen..... ;0)

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