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Montag, 12. November 2012

Hauskauf 2012

Nach knapp 3 Monaten Mietwohnung in der Stadt haben wir uns dazu entschlossen, wieder ins Umland von Stockholm zu ziehen und dort etwas zu kaufen. Da wir schon von 2008 bis 2011 in Skogås gewohnt haben, dort immer noch Freunde haben und es vor allem gut dort finden, gab es nicht viel zu überlegen und auch dieses Mal dort wieder auf Suche nach einem Häuschen zu gehen. Die Preise für Reihenhäuser im „Speckgürtel“ von Stockholm sind zur Zeit nicht so niedrig wie Ende 2009 im Strudel der Finanzkrise. Gefühlt würde ich trotzdem sagen, dass die Immobilienpreise gerade eher auf dem Weg nach unten als auf dem Weg nach oben sind. Diese Entwicklung kann man auch anhand der aktuellen Zinsen nachverfolgen, die zur Zeit bei etwas über 3% liegen.

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist in Schweden denkbar einfach. Vieles wird vom Makler in Zusammenarbeit mit der Bank erledigt. Und so funktioniert es. Mitbringen müsst ihr mindestens 15% Eigenkapital und eine schwedischen Personennummer. Nach der Finanzkrise wurden die Bestimmungen 2010 gestrafft, so dass aktuell nur noch 85% des Kaufpreises über Kredite finanziert werden dürfen. Die beste Webseite um aktuelle Immobilienangebote in Schweden zu finden, ist und bleibt Hemnet. Dort werden jeden Tag aktuelle Angebote verschiedener Makler aufgenommen. Das jemand seine Wohnung oder Haus ohne Makler verkauft, ist in Schweden die absolute Ausnahme und aus meiner Sicht auch nicht zu empfehlen, da sonst die angesprochene Hilfe beim Hantieren der Kredite am Übergabetag fehlt.

Für das Objekt eurer Begierde besorgt ihr euch zunächst einen Lånelöfte. Das ist ein Versprechen einer beliebigen Bank, euch einen Immobilienkredit der gewünschten Höhe zu geben. In der Regel wird euch der Makler schon bei der Hausbesichtigung und spätestens beim Unterschreiben des Kaufvertrages fragen, ob ihr einen solchen Lånelöfte habt - kontrolliert wird es allerdings nicht. Im Endeffekt sehe ich den Lånelöfte aber eher als eine Absicherung für den Käufer. Nach Unterschreiben des Kaufvertrages entsteht nämlich eine Zahlungsverpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises. Die entsprechende Finanzierung ist mehr oder weniger Problem des Käufers. Wenn sich dann keine Bank findet, welche die Immobilie finanzieren will, steht man ganz schnell im Regen. So ein Lånelöfte wird im übrigen komplett online und mehr oder weniger in der Regel ohne Zutun eines Bankberaters erstellt. Fast jede Bank bietet dafür ein entsprechendes Formular auf ihrer Webseite an. Einfach monatliches Einkommen, Daten über Lebenspartner, Kinder usw. eingeben und schauen was man sich leihen kann.

Ganz ohne Schwierigkeiten geht es natürlich auch beim elektronischen Lånelöfte in Schweden nicht. Besonders wenn man noch nicht lange hier lebt. Dann wird man oft auf Grund fehlender Daten zur Risikoanalyse automatisch abgelehnt. Banken und Mobilfunkanbieter lassen solch eine Risikoanalyse von Drittfirmen durchführen. Eine solche Firma ist beispielsweise UC AB. Dummerweise bin ich dort auch im vierten Monat nach meiner Rückkehr nach Schweden mit meiner norwegischen Adresse registriert. UC scheint die Daten nicht sehr oft mit der Einwohnerregister (Folkbokföring) abzugleichen. Mein Kreditantrag konnte deswegen erstmal nicht weiter bearbeitet werden. Ich musste erstmal selbst beim Kundendienst von UC anrufen und darum bitten das meine Daten aktualisiert werden. Ich hoffe das geht jetzt alles seinen Gang.

Im zweiten Versuch haben wir nun sogar ein Reihenhaus gefunden und gekauft! Den Kaufvertrag habe ich letzten Sonntag unterschrieben. Kaufpreis 2.060.000 SEK für 114 qm. Da wir mehr als 15% aus Eigenkapital bezahlen, werden die monatlichen Kreditraten beim aktuellen Zinssatz von rund 3,30% ungefähr bei 3.500 SEK liegen. Dazu kommen dann noch Nebenkosten in Höhe von 1.600 SEK für Wasser, Heizung, Müll usw. die direkt an die Eigentümergemeinschaft gezahlt werden. Damit liegen wir mehr als die Hälfte unter unserer aktuellen Miete für eine 80 qm Wohnung direkt in Stockholm. Eine schöne Ersparnis, für die ich gerne bereit bin 40 Minuten statt 15 Minuten zur Arbeit zu fahren.

Komischerweise gab es für dieses Haus keine weiteren Interessenten. Ende August hatten wir zum ersten Mal versucht ein Haus zu kaufen. Damals gab es jedoch viele Interessenten, die sich gegenseitig hoch gesteigert haben, so dass wir schon früh aus dem Rennen ausgestiegen sind. Ein Reihenhaus in gleicher Größe und deutlich schlechterer Innenausstattung (kein Laminat, Bäder nicht gefliest), sollte damals 2.200.000 SEK kosten und ging für über 2.270.000 SEK weg. Ich kann mir ehrlich gesagt auch nicht erklären, was jetzt im November anders ist. Vor Weihnachten scheint einfach eine gute Zeit für Käufer zu sein, da sich dann viele potentielle Konkurrenten eher Gedanken um Weihnachtsgeschenke als um Hauskauf machen.

Eine Sache die sich seit unserem letzten Hauskauf in Schweden 2009 auch verändert hat, nennt sich „Accepterat Pris“. Früher wurden Immobilien einfach zu Preis X angeboten und nach Ende der Bieterrunde durfte der Verkäufer entscheiden ob und zu welchem Preis er verkauft (in der Regel gewinnt das höchste Gebot natürlich). Nun werden Häuser nicht mehr zum Preis X angeboten, sondern zum „Accepterat Pris“. Damit verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Makler, bei Erreichen dieses Preises zu verkaufen. Wird der Preis erreicht, der Verkäufer springt aber vor Unterschrift des Kaufvertrages ab, muss er die Maklerprovision bezahlen. Aus meiner Erfahrung  liegen die ersten Gebote immer deutlich unter dem „Accepterat Pris“. Unser Reihenhaus hatte einen „Accepterat Pris“ von 2.195.000 SEK. Da es keine anderen Interessenten gab, haben wir ein ziemlich freches Angebot von 1.850.000 SEK gemacht und uns nach mehrmaligem hin und her in der Mitte bei besagten 2.060.000 SEK getroffen.

Der Einzug ist übrigens für Februar geplant. Bis dahin muss ich noch die Geschichte mit der falschen Adresse klären um meinen Kredit zu bekommen. Nächste Woche habe ich dann noch einen Gutachter bestellt, der das Haus auf Mängel untersucht. Sowas ist immer zu empfehlen. Falls grobe Fehler gefunden werden, kann man dann nämlich im schlimmsten Fall vom Kaufvertrag zurücktreten oder sich mit dem Verkäufer auf einen Preisnachlass einigen. Findet der Gutachter versteckte Mängel nicht, und werden diese dann später gefunden, übernimmt eine Versicherung des Gutachters die Kosten zur Ausbesserung. So ein Besuch vom Gutachter mit schriftlichem Protokoll kostet zwischen 4.000 und 8.000 SEK. Es gibt auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer vor dem Verkauf einen Gutachter bestellt und die gleiche Firma dann nach dem Kauf noch einmal ein Gutachten (Överlåtelsebesiktning) für den Käufer durchführt. Das klingt zwar irgendwie doppelt gemoppelt aber nach schwedischen Recht hat der Käufer die Verpflichtung die Immobilie nach dem Kauf genau zu untersuchen (Köparens undersökningsplikt). Der Verkäufer haftet nämlich nicht für Mängel, die der Käufer hätte entdecken können oder die aufgrund des Alters der Immobilie entstehen können. Natürlich hoffe ich das der Gutachter bei uns im Haus nichts findet.

Kommentare:

  1. wie läuft das denn grundsätzlich dort? guckt man erstmal auf internetseiten wie
    http://www.immobilienscout24.de/ in deutschland bei und lässt dann den rest über den makler laufen, oder wie läuft das ganze dort ab? klingt insgesamt aber angenehmer und stressfreier als in deutschland =)

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  2. Genau, du schaust auf z.B. hemnet.se nach Angeboten. Dann gehst du zur Besichtigung und sagst dem Makler ob du Interesse hast. Der ruft dich dann an wenn das Bieten losgeht und du kannst deine Gebote abgeben. Falls du gewinnst, triffst du dich mit Makler und Verkäufer und unterschreibst einen Kaufvertrag. Alles weitere (Kreditabwicklung, Eintrag im Grundbuch etc.) läuft dann über den Makler bzw. deine Bank.

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